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【资讯】房地产增收却不增利去库存压力大

发布时间:2020-10-17 01:47:23 阅读: 来源:计数器厂家

房地产增收却不增利 去库存压力大

相对于电子信息版块的“新潮”,房地产这种传统行业始终更加符合老投资者的口味。在房产税试点传闻的背景之下,今年上市房企的半年报业绩成为市场焦点。本文从招商地产 (000024)、保利地产 (600048)、万科、金地集团 (600383)四家龙头房企集中分析,部分房企出现了“增收不增利”的现象,究其原因是“以价换量”导致利润增速放缓。另外,从库存与拿地速度来看,伴随着资金回笼,资金宽裕的企业又开始物色地块,但鉴于目前房企的库存量处于高位,去库存依旧是房企的计划。  中期业绩“首降”  如果用一个词形容房地产中期业绩,“首降”成为关键词。根据“招保万金”四家龙头房企公布的中报 ,四大上市房企合计实现营业收入674.6亿元,同比增长39.29%。实现利润79.59亿元,同比增长3.10%。只不过,虽然四大房企的营收均保持着强劲的增长,但在净利润增速方面却出现了不同程度的回落,甚至有公司净利润出现下滑。  数据显示,房企四大龙头上半年的净利润分别为37.3亿元、25.1亿元、5.02亿元、12.21亿元,净利润增减出现分化,万科、金地实现同比增长25.1%和5.1%,而保利、招商则同比分别下滑10.16%和16.89%,保利净利润出现六年来首次负增长。  如果按照盈利能力指标中的净利润与营业总收入比来算,四大房企全线下降。除金地集团净利润率低至7.8%,同比下降1.5个百分点外,其他三家房企净利润率基本在12%左右,较去年同期下滑约6个百分点。  与业绩下滑不对称的,就是楼市的成交量。从中报业绩上来看,今年上半年,金地集团受到去年以来降价促销等的压力。因为竣工将集中在四季度,公司预计全年结算面积较去年会有所增加,但2011年以来降价促销等因素将对2012年的利润产生较大压力。  “以价换量”的方式在龙头房企中也是屡试不爽。还是以金地集团为例,结构性因素导致均价下滑。上半年公司销售均价11859元/平米,较去年年底下滑了 14%。均价下降主要是公司在推货结构上加大了中小户型刚需盘的供给,加上 “以价换量”的灵活定价方式,都在一定程度上拉低了均价。  拿地还看资金脸色  在四大上市房企公布的业绩中,备受关注的资金状况和库存也发生了微妙的变化。与去年年底的情况不同,四大房企的手持现金均出现明显增加。  统计显示,四大房企持有货币资金总量已达1097.77亿元,与年初相比增加了27.67%。其中万科和保利的同比增长接近四成,招商的现金增长超过二成。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元,同比基本持平。四大房企持有的货币资金为一年内到期债务的1.9倍。  根据链家地产市场研究部的统计,四大房企上半年新增借款631.05亿元,同比上涨28%。销售回款1087.22亿元,同比增加5.05%。上半年房企资金压力的缓解,不仅得益于成交量的走高,在回笼资金的同时,房企拿地节奏在上半年也明显放慢。部分房企在上半年新增建筑面积679.31万平方米,同比下降25.1%。其中金地集团上半年没有新增土地储备。  但并不是所有房企都采取保守的计划,万科在今年上半年就采用了较激进的方式拿地。从今年4月开始,万科加快拿地步伐,拿地面积和金额快速上升。报告期内,公司新增加开发项目13 个,权益占地面积约69 万平方米,建筑面积约174 万平方米。而在价格方面,平均楼面地价约2230 元/平方米,较去年拿地楼板价下降了38%。  对于现金为王的保利地产来说,拿地便显得轻松许多。从财务指标上来看,截至今年中期,保利地产扣除预收账款后的负债率为41.14%,净负债率为115.49%,高于行业净负债率平均水平;公司上半年由于销售强劲,大量回笼资金,目前手持现金252亿元。券商对保利地产下半年的预判,估计公司拿地会更加积极。  库存达历史高位  尽管上市房企的资金压力出现了明显的缓解,但从房企资金主要来源来看,房企现金流改善主要还是依赖于借款增加,后移了资金压力,未来的偿债能力如何仍存隐忧,还要看下半年销售的情况。  特别值得注意的是,尽管房企今年以来大举推行去库存策略,但房企库存量依然有增无减。中报数据显示,四大房企的存货同比上涨明显,存货合计5157.68亿元,与年初相比增长8.35%。  实际上,销售额的大幅增长并未减轻地产巨头的库存之忧。以“激进派”的招商地产为例,截至2011年末,招商地产的存货达514.4亿,而半年报显示,截至6月30日,其库存攀升至526.8亿,达到历史高位。分析人士指出,这与过往两年商品房开工量大不无关系。  同样的情况也发生在保利地产身上,由于去年开工量巨大,导致保利地产的存货水平继续增加,达到1687亿的历史峰值,为此,公司称下半年仍将以积极出货的销售策略应对市场,但未披露全年销售目标。东方证券有分析报告预计,保利地产全年最大可售量在1400亿元左右,销售金额有望站在900亿以上,较2011年增长23%以上。

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